Corte di Cassazione s. 26673/2025. Le aree urbane (f1) versano l’IMU come aree edificabili
Cortili e giardini contigui alle unità abitative, spesso accatastate in F1, devono essere trattate ai fini IMU come aree edificabili.
Cortili e giardini contigui alle unità abitative, spesso accatastate in F1, devono essere trattate ai fini IMU come aree edificabili. L’eventuale natura pertinenziale esclude l'autonomo assoggettamento solo quando l'area edificabile venga fatta oggetto di una destinazione oggettiva e funzionale di servizio non revocabile ad libitum, ma tale da modificare lo stato dei luoghi escludendone stabilmente l'edificazione. Il bene non deve essere semplicemente posto al servizio od ornamento di un altro, ma tale destinazione deve essere durevole (sul piano soggettivo ed oggettivo) e non deve essere possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione del bene pertinenziale, divenendo altrimenti agevole l'elusione del precetto che impone la tassazione per la natura reale del cespite (Cass., Sez. 5, 8 novembre 2013, n. 25170; Cass., Sez. 5, 15 novembre 2017, n. 27025).
Considerando la carenza di un consolidato orientamento di legittimità sulla questione esaminata, il collegio ritiene di poter enunciare il seguente principio di diritto: "Ai fini dell'IMU, le c.d. "aree urbane", il cui classamento catastale in categoria (Omissis) esclude l'attribuzione di una rendita, a norma dell'art. 3, comma 2, lett. d), del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28, non possono essere equiparate ai "fabbricati", a causa della carenza di un'edificazione in senso tecnico con la realizzazione di costruzioni coperte su uno o più livelli, né ai "terreni agricoli", a causa dell'alterazione subita dallo stato naturale del suolo per effetto delle opere ascrivibili all'intervento antropico, ma devono essere considerate alla stregua di "aree fabbricabili" nell'accezione sancita dall'art. 5, comma 5, del D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (quale richiamato dall'art. 13, comma 3, del D.L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214), con la conseguenza che l'imposta deve essere liquidata sulla base del "valore venale in comune commercio", tenendo conto dell'edificabilità desumibile dalle previsioni della pianificazione urbanistica".
Il principio espresso dalla corte va coordinato con la disciplina IMU in vigore dal 2020. Ai sensi dell’articolo 1, comma 741, lettera a), della legge 160/2019, infatti, la qualifica pertinenziale ad un’area urbana è soggetta a due condizioni necessarie: la pertinenza deve essere di matrice urbanistica e l’area deve essere accatastata unitariamente al fabbricato.
