Corte di Cassazione s. 25004/2026. Non spetta l’abitazione principale al secondo immobile in caso di unione di fatto AI fini fiscali
La Cassazione, con la sentenza n. 25004/2026, chiarisce che l’unione di fatto ai fini fiscali non equivale alla fusione catastale: l’esenzione IMU spetta a una sola unità immobiliare, se iscritta o iscrivibile in catasto come unica abitazione.
L’unione di fatto ai fini fiscali non equivale alla fusione catastale e non appare idonea, da sola, a consentire l’applicazione dell’esenzione prevista per l’unica abitazione principale.
Ai fini IMU l’esenzione spetta, in linea generale, a una sola unità immobiliare, iscritta o iscrivibile in catasto come unica abitazione. Pertanto, la semplice unione di fatto di più appartamenti o la cosiddetta "unione ai fini fiscali" non è sufficiente ad estendere automaticamente l’agevolazione a più unità catastali distinte.
Il contribuente aveva sostenuto che i due appartamenti, formalmente distinti e intestati a soggetti diversi (marito e moglie), erano stati materialmente unificati mediante una scala interna e che era stata presentata una pratica DOCFA di "unione di fatto ai fini fiscali", istituto previsto per le unità immobiliari che costituiscono un'unica abitazione ma sulle quali insistono diritti reali non omogenei.
La Cassazione, però, afferma che per l’IMU l’art. 13 del D.L. 201/2011 richiede che l’abitazione principale sia un immobile "iscritto o iscrivibile come unica unità immobiliare". Per questo motivo l’agevolazione non può essere estesa a due unità catastalmente autonome soltanto perché utilizzate come un'unica abitazione o perché oggetto di "unione di fatto ai fini fiscali".
In particolare, la Corte afferma che la circostanza che i due immobili fossero stati, di fatto, catastalmente unificati non può rilevare ai fini del riconoscimento dell’esenzione.
Quindi la Corte distingue chiaramente tra:
- fusione catastale vera e propria, che porta alla creazione di un'unica unità immobiliare;
- unione di fatto ai fini fiscali, che mantiene invece i distinti subalterni perché non è possibile procedere alla fusione per la diversa titolarità dei diritti.
La sentenza sembra quindi escludere che la sola annotazione catastale di "unione di fatto ai fini fiscali" sia sufficiente a soddisfare il requisito dell’unica unità immobiliare richiesto dalla disciplina IMU.
