Corte di Cassazione s. 20671/2026. IMU base imponibile in caso di interventi di recupero anche parziali

Durante gli interventi di recupero edilizio qualificati dall'art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992, l'IMU continua ad essere dovuta e va calcolata assumendo come base imponibile il valore dell'area edificabile, anche quando i lavori interessano soltanto una parte essenziale del fabbricato. 

La Cassazione ribadisce che, ai sensi dell'art. 5, comma 6, del D.Lgs. 504/1992, quando su un fabbricato esistente vengono eseguiti interventi di recupero (oggi riconducibili alle ristrutturazioni edilizie rilevanti), fino all'ultimazione dei lavori l'IMU deve essere determinata assumendo il valore dell'area edificabile e non quello del fabbricato. 

La società contribuente sosteneva che gli immobili, essendo interessati da lavori e classificati catastalmente in categoria F/4, dovessero beneficiare del trattamento previsto per gli immobili inagibili oppure, comunque, essere tassati sulla base della rendita catastale. 

La Cassazione conferma integralmente la posizione del Comune e coglie l'occasione per ribadire un principio ormai consolidato: quando un fabbricato è interessato da interventi di recupero edilizio di particolare rilevanza, durante l'esecuzione dei lavori l'imposta non va calcolata sul fabbricato ma sul valore dell'area. In questa fase, infatti, il legislatore considera fiscalmente prevalente la potenzialità edificatoria del terreno rispetto all'edificio in corso di trasformazione. 

Particolarmente interessante è il fatto che nel caso esaminato i lavori non riguardassero l'intero complesso immobiliare. Dai giudici di merito risultava infatti che alcuni piani continuassero ad essere utilizzati, mentre l'intervento interessava una parte significativa dell'edificio mediante una sopraelevazione di quattro piani con modifica della sagoma. Nonostante ciò, la Corte ritiene comunque applicabile il criterio del valore dell'area, affermando che la norma opera non solo quando il recupero riguarda l'intero fabbricato, ma anche quando coinvolge parti essenziali dello stesso. 

La Corte respinge anche il tentativo della contribuente di ottenere la riduzione del 50% prevista per i fabbricati inagibili o inabitabili. I giudici ricordano che l'inagibilità rilevante ai fini IMU non coincide con la semplice esecuzione di lavori edilizi. Per beneficiare dell'agevolazione occorre un degrado fisico o funzionale dell'immobile tale da non poter essere eliminato mediante normali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. La mera circostanza che un edificio sia oggetto di ristrutturazione non è quindi sufficiente per ottenere la riduzione dell'imposta.