Corte di Cassazione s. 18929/2025. IMU in caso di permuta. Decorrenza della soggettività passiva con l’esistenza del fabbricato

Ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull'area edificabile a cura e con i mezzi dell'acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell'evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6171 del 10/03/2017).

I contribuenti impugnavano gli avvisi di accertamento per gli anni 2012, 2013 e 2014 relativi ad una differenza sull’imposta IMU dovuta per alcune unità abitative oggetto di permuta quali beni futuri, nell’ambito di una complessiva operazione contestuale con la quale essi, a fronte della cessione di un terreno di loro proprietà, avevano acquistato dalla detta società la piena proprietà di sei unità immobiliari da realizzarsi.

Premesso che il Comune, nella fattispecie in esame, ha proceduto a richiedere l’IMU limitatamente alle quattro unità realizzate (e non per le sei unità future oggetto del contratto di permuta), la stipula successiva di un atto notarile di compravendita avrebbe una valenza meramente ricognitiva e servirebbe solo (a seguito della trascrizione) a dirimere eventuali contrasti con ulteriori acquirenti del medesimo bene. Nel contempo, nessuna rilevanza ha, come noto, ai fini dell’accertamento della proprietà, la persistenza in capo alla venditrice-costruttrice (sulla base delle visure catastali) della intestazione catastale dei beni. È noto, infatti, che l’intestazione catastale, come non è di per sé idonea a fornire la prova della proprietà immobiliare, cosi è priva di valore probatorio superiore a quello indiziario ai fini della dimostrazione del possesso, avendo l'istituto del catasto il solo scopo di accertare il reddito fondiario, mediante attribuzione ad ogni fondo del valore contributivo a seconda della superficie, qualità e classe delle sue particelle (Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3343 del 08/10/1976).

La Cassazione neutralizza la decisione di secondo grado che aveva ritenuto non dovuta l’IMU, pur trattandosi di una permuta di cosa presente con cosa futura e pur verificandosi l’effetto traslativo non appena la cosa viene ad esistenza, in quanto le unità abitative non avevano ottenuto l’abitabilità e per tale motivo non erano state consegnate, sicché gli acquirenti non erano entrati nel possesso delle stesse, a tal punto che dalle visure catastali figurava ancora la società di costruzione.

Pertanto, ai fini del regime tributario applicabile al contratto di permuta di cosa presente (terreno) con cosa futura (manufatto edilizio, da costruire sull'area edificabile a cura e con i mezzi dell'acquirente), la tassazione va determinata con riferimento al momento dell'evento traslativo, configurabile nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (Cass., Sez. 5, Sentenza n. 6171 del 10/03/2017).

I contribuenti diventano soggetti passivi IMU nel momento in cui gli immobili sono edificati, indipendentemente dalla stipula dell’atto notarile di compravendita che avviene nella fase successiva.