Corte di Cassazione s. 13662/2026. Nessun obbligo dichiarativo IMU per le aree che mutano il valore o diventano edificabili

Con la sentenza 13662/2026, la Corte di Cassazione conferma l’orientamento di ritenere non sussistere l’obbligo dichiarativo ai fini IMU nel caso in cui l’area edificabile muti il valore oppure diventi tale in base agli strumenti urbanistici.

Nel caso in esame, l’ente impositore ritiene violato l’obbligo dichiarativo ai fini IMU per non aver indicato il valore delle aree fabbricabili. In particolare, il Comune ha ritenuto che tale omissione integrasse ipotesi di omessa dichiarazione, valorizzando il fatto che il valore venale dei terreni costituisce elemento essenziale per la determinazione della base imponibile. Su tale presupposto, l’ente ha sostenuto che sussistesse un obbligo autonomo di dichiarazione anche in relazione alla sola indicazione del valore dei beni, richiamando a tal fine la disciplina di cui alla legge n. 296/2006 e, più in generale, il principio secondo cui la dichiarazione resta necessaria ogniqualvolta l’informazione rilevante non sia acquisibile attraverso i canali telematici o non sia già nella disponibilità dell’amministrazione.

Tuttavia, tale impostazione non è stata condivisa dalla Corte di cassazione, la quale ha offerto una ricostruzione più articolata del rapporto tra obbligo dichiarativo e conoscibilità del dato imponibile. In primo luogo, la Corte evidenzia come non risulti adeguatamente chiarito, nella decisione di merito, il contenuto della “situazione” di cui il Comune avrebbe già avuto conoscenza, ossia se si trattasse di una mera variazione del valore dell’area ovvero di una modifica della sua destinazione urbanistica. Tale distinzione, lungi dall’essere secondaria, è invece dirimente ai fini dell’individuazione dell’obbligo dichiarativo.

Muovendo da questa premessa, la Cassazione affronta entrambe le possibili ipotesi, giungendo, in ogni caso, a escludere la sussistenza dell’obbligo dichiarativo. 

• Nell’ipotesi in cui si fosse trattato di una semplice rideterminazione del valore dell’area, operata dall’ente territoriale sulla base di una nuova stima, la Corte osserva che tale circostanza non incide sugli elementi identificativi del bene né sulla sua natura giuridica e fiscale. In altri termini, il bene resta invariato nelle sue caratteristiche essenziali, mutando esclusivamente il valore economico attribuito ai fini impositivi. Ne consegue che una simile variazione, essendo frutto dell’attività valutativa del Comune, non richiede alcuna dichiarazione da parte del contribuente, trattandosi di un dato già nella disponibilità dell’ente. In questo contesto, l’amministrazione conserva certamente il potere di accertare l’eventuale insufficienza dell’imposta versata, ma non può qualificare la condotta del contribuente come omissiva sotto il profilo dichiarativo.
• Analoghe conclusioni vengono raggiunte dalla Corte anche con riferimento all’ipotesi alternativa in cui la variazione riguardi la destinazione urbanistica del bene, come nel caso della trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile. Anche in tale evenienza, infatti, la modifica deriva da strumenti urbanistici adottati dall’ente territoriale e, pertanto, rientra pienamente nella sfera di conoscenza dell’amministrazione. La Corte ribadisce, sul punto, un principio ormai consolidato secondo cui l’obbligo dichiarativo non sussiste quando la variazione degli elementi rilevanti ai fini dell’imposta discende da atti o provvedimenti adottati dallo stesso ente impositore.

Il principio che si ricava dalla pronuncia è, pertanto, che l’onere dichiarativo in materia IMU non sussiste quando la variazione della base imponibile dipende da elementi già nella disponibilità o conoscibilità dell’amministrazione, in quanto derivanti dalla sua attività istituzionale o da fonti informative accessibili. In tali casi, l’ente conserva i poteri accertativi in ordine alla corretta determinazione dell’imposta, ma non può contestare al contribuente un’omissione dichiarativa.

Con riferimento alla fattispecie in esame va, quindi, affermato il seguente principio di diritto: «l’onere dichiarativo della variazione degli elementi di imposizione previsto dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (in tema di ICI) e dall’art. 13, comma 12– ter, d.l. n. 201/2011 (in tema di IMU e successivamente ribadito dall’art. 1, comma 769, della legge n. 160/2019) non sussiste nell’ipotesi in cui la variazione consista nella rideterminazione, ad opera dell’ente territoriale, della base imponibile per effetto del mutamento del valore dell’area fabbricabile derivante dalla nuova stima operata ai sensi dell’art. 59, comma 1, lett. g), d.lgs. n. 446/1997».