Corte di Cassazione o. 8236/2026. IMU. Ammessa la locazione parziale dell’abitazione principale
La Cassazione ha stabilito che l’esenzione IMU per abitazione principale resta valida anche se una parte dell’immobile è affittata, a condizione che il proprietario continui a viverci e ad avere lì la residenza.
Nuovo principio di diritto espresso nell’ordinanza 8236/2026: la Corte di cassazione chiarisce che la locazione parziale di un immobile non fa venir meno l’esenzione IMU per abitazione principale, purché il proprietario mantenga la residenza anagrafica e la dimora abituale nell’immobile.
In tema di IMU, al di fuori delle ipotesi speciali in cui è la legge ad escludere il beneficio dell’esenzione per l’abitazione principale ove l’unità immobiliare sia locata a terzi, la norma generale di cui all’art. 13, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, nella parte in cui dispone che “L'imposta municipale propria non si applica al possesso dell'abitazione principale e delle pertinenze della stessa, ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, per le quali continuano ad applicarsi l'aliquota di cui al comma 7 e la detrazione di cui al comma 10…..” esentando dal pagamento dell’IMU il possessore dell’immobile adibito ad “abitazione principale” - con tale locuzione intendendosi, dopo la sentenza n. 209/2022 della Corte costituzionale, "l'immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente” - va interpretata nel senso che la locazione parziale dell’abitazione non impedisce la fruizione dell’esenzione, qualora il possessore mantenga la propria residenza e dimora abituale nell’immobile.
La vicenda riguarda un immobile nel quale la contribuente risiedeva anagraficamente e dimorava abitualmente, ma di cui una porzione era stata locata a terzi. Il Comune aveva ritenuto che questa circostanza fosse incompatibile con la nozione di abitazione principale e aveva quindi recuperato l’IMU. Il giudice regionale, invece, aveva riconosciuto l’esenzione, e il Comune ha portato la questione in Cassazione.
La Corte coglie l’occasione per chiarire in modo netto come vada interpretato l’art. 13, comma 2, del d.l. n. 201/2011, cioè la norma che disciplina l’esenzione IMU per l’abitazione principale. La disposizione individua in modo preciso e autosufficiente i requisiti dell’abitazione principale:
- la residenza anagrafica del possessore
- la dimora abituale nello stesso immobile.
Secondo la Cassazione, non può essere introdotto un ulteriore requisito implicito, e cioè quello della piena e totale disponibilità materiale dell’immobile, perché la legge non lo prevede. La norma non dice che l’immobile debba essere interamente e esclusivamente utilizzato dal possessore, ma solo che esso costituisca il luogo della sua residenza e della sua vita quotidiana.
Questo dato testuale viene rafforzato da un’argomentazione sistematica molto efficace. La Corte osserva che quando il legislatore ha voluto escludere l’esenzione in presenza di una locazione, lo ha fatto espressamente, e solo in ipotesi ben determinate: ad esempio per gli anziani ricoverati in modo permanente, per alcune categorie di dipendenti pubblici “mobili” (Forze armate, prefettizi) o per i cittadini italiani iscritti all’AIRE. In questi casi l’esenzione è riconosciuta in deroga ai requisiti ordinari di residenza e dimora, ma a condizione che l’immobile non sia locato.
