Corte di Cassazione o. 6488/2026 IMU dovuta dagli ater e requisiti degli alloggi sociali

L'esenzione IMU prevista per gli alloggi sociali non si applica automaticamente agli immobili degli IACP o degli enti di edilizia residenziale pubblica, ma solo a quelli che dimostrino il possesso dei requisiti previsti dal D.M. 22 aprile 2008; il contribuente deve inoltre adempiere agli obblighi dichiarativi previsti dalla normativa, non essendo sufficiente la mera finalità sociale della locazione.

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 6488 del 18 marzo 2026, ha affrontato il tema dell’esenzione IMU applicabile agli alloggi sociali. La controversia nasce dal ricorso dell'Azienda Territoriale Edilizia Residenziale della Provincia di Frosinone, che contestava un avviso di accertamento IMU per l'anno 2016, sostenendo che gli immobili assegnati in locazione dovessero beneficiare dell'esenzione prevista per gli alloggi sociali. La Cassazione ha però respinto il ricorso, ritenendo corretta la decisione dei giudici tributari di merito. 

Nella motivazione, la Corte chiarisce anzitutto che non tutti gli alloggi di edilizia residenziale pubblica possono essere automaticamente qualificati come "alloggi sociali". L'esenzione IMU non spetta per il solo fatto che gli immobili appartengano a un ente pubblico o siano destinati a finalità sociali. Occorre invece dimostrare che essi possiedano tutte le caratteristiche previste dal decreto ministeriale 22 aprile 2008, che definisce in modo puntuale la nozione di alloggio sociale. 

I giudici ricordano che il riconoscimento dell'esenzione richiede la presentazione della dichiarazione IMU mediante l'apposito modello ministeriale. Nel caso esaminato, l'ente non aveva dimostrato di avere comunicato al Comune la sussistenza dei requisiti necessari per beneficiare dell'agevolazione, circostanza che da sola era sufficiente a sostenere la legittimità dell'accertamento. 

La sentenza contiene inoltre importanti considerazioni sul rapporto tra finalità sociali e attività economica. Secondo la Cassazione, il fatto che un'attività persegua obiettivi sociali non esclude automaticamente la sua natura economica. Se gli immobili vengono concessi in locazione dietro pagamento di canoni sostanzialmente allineati a quelli praticati sul mercato o comunque riconducibili all'equo canone, l'attività mantiene una connotazione economica incompatibile con il regime di esenzione. 

Richiamando anche la giurisprudenza europea in materia di aiuti di Stato, la Corte ribadisce che le agevolazioni fiscali devono essere interpretate restrittivamente e che l'esenzione può trovare giustificazione soltanto quando l'attività sia svolta con modalità non commerciali, cioè gratuitamente oppure a fronte di corrispettivi meramente simbolici. 

L'esenzione spetta esclusivamente agli immobili che possiedono i requisiti specifici degli alloggi sociali previsti dalla normativa, che siano stati correttamente dichiarati al Comune e che siano gestiti con modalità effettivamente non commerciali. In mancanza di tali presupposti, l'immobile resta assoggettato all'imposta, anche se destinato a finalità di interesse sociale.