Corte di Cassazione o. 23288/2026. IMU dovuta anche in caso di vincolo idrogeologico

Il vincolo idrogeologico non determina inedificabilità assoluta di un terreno, ma impone un accertamento caso per caso, volto ad ottenere, insieme al titolo abilitativo edilizio ordinario, un “nulla osta idrogeologico”, previa dimostrazione che l’intervento previsto non compromette la stabilità del suolo, il regime delle acque o la copertura vegetale delle aree vincolate. 

Il caso riguardava un terreno che il PRG qualificava come edificabile. Il contribuente sosteneva però che il vincolo idrogeologico gravante sull'area impedisse completamente qualsiasi intervento edilizio e che, di conseguenza, non potesse essere considerata un'area fabbricabile ai fini IMU. La Corte di giustizia tributaria regionale aveva accolto questa tesi, ritenendo che il vincolo avesse svuotato integralmente la capacità edificatoria del fondo. 

La Cassazione, pur non escludendo in astratto questa possibilità, richiama però il consolidato orientamento secondo cui la qualificazione di un'area come edificabile, ai fini dell'IMU, deriva innanzitutto dalla destinazione urbanistica attribuita dal Piano Regolatore Generale. 

Secondo i giudici, il vincolo idrogeologico produce normalmente effetti sul valore del terreno e non sul presupposto dell'imposta. Un'area sottoposta a particolari limitazioni risulta infatti meno appetibile sul mercato e quindi ha un valore venale inferiore rispetto ad un terreno pienamente edificabile; tale riduzione deve riflettersi nella base imponibile IMU. Il tributo continua però ad essere dovuto perché la potenzialità edificatoria, almeno sotto il profilo urbanistico, non viene meno. 

La pronuncia diventa particolarmente interessante quando affronta il tema dell'inedificabilità assoluta. La Corte riconosce infatti che possono esistere situazioni eccezionali nelle quali l'insieme delle prescrizioni contenute nel Piano di Bacino o nel Piano di Assetto Idrogeologico sia talmente incisivo da eliminare qualsiasi concreta possibilità edificatoria. Solo in questo caso estremo il terreno perde effettivamente la propria vocazione edificatoria e può venir meno lo stesso presupposto dell'IMU. 

Principio di diritto: «In tema di IMU, l'esistenza di vincolo idrogeologico, che condizioni di fatto l'edificabilità del suolo non esclude la natura fabbricabile dell'area rilevante ex art. 2 del d. lgs. n. 504 del 1992 e desunta dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune - ma incide unicamente sulla concreta valutazione del relativo valore venale, riducendo, quindi, la base imponibile, salvo che le limitazioni alle facoltà del proprietario imposte dal predetto vincolo comprimano fino ad annullare completamente la relativa vocazione edificatoria, traducendosi in vincolo di inedificabilità assoluto».