Corte di Cassazione o. 22327/2026. IMU alloggi sociali: la prova dei requisiti è a carico del contribuente. Non basta l’assegnazione

L'esenzione IMU per alloggi sociali non spetta a tutti gli immobili ERP o ex IACP, ma solo a quelli per i quali il contribuente prova concretamente la sussistenza dei requisiti di alloggio sociale previsti dal D.M. 22 aprile 2008. 

Le vicende processuali delle cause affrontate nell’ordinanza 22327/2026 della Cassazione attengono alle impugnazioni da parte di ARCA -Agenzia Regionale per la Casa e l’Abitare- JONICA Ex I.a.c.p. di avvisi di accertamento, notificati dal Comune di Taranto, relativi all’annualità 2014, per omesso versamento di imposte a titolo di IMU (acc. n.32266 del 16/12/2019) e di TASI (n.49323 del 10/12/2019),  con cui venivano richiesti in pagamento alla contribuente rispettivamente Euro 2.696.784,00 ed Euro 441.436,00, oltre sanzioni e interessi.

Il ricorrente sosteneva che tutte le UU.II. erano destinate ad alloggio sociale, essendo tutte alloggi di edilizia residenziale sovvenzionata e come tali, in conformità a quanto previsto per tali alloggi nella normativa regionale (cfr. Legge Regione Puglia nn.54/84, ora 10/14): destinate a nuclei familiari svantaggiati, individuati dal Comune sulla base di graduatorie e certamente non in grado di accedere alla locazione di alloggi nel libero mercato; locate dall’ente gestore a tali nuclei in via permanente ad un canone “sociale”, di gran lunga inferiore a quello delle locazioni del libero mercato, parametrato ai requisiti reddituali e utilizzate dai detti nuclei familiari.

La CGT di II grado riteneva sussistere l’esenzione per gli alloggi sociali di cui all’art.13 2° comma D.L.201/2011, considerando sufficiente, ai fini dell’esenzione, il solo requisito della regolare assegnazione, da presumersi sino a prova contraria; che l’onere della prova contraria, anche in riferimento alla natura di alloggi sociali, ricadeva sul Comune, da assolvere fornendo i provvedimenti amministrativi atti a dimostrare la mancanza di conformità degli immobili ai requisiti indicati per l’applicazione dell’esenzione e comunque la irregolare gestione e/o assegnazione degli alloggi stessi; riteneva, quindi, che il Comune non avesse offerto, pur essendone onerato, tale prova, con conseguente accoglimento dell’appello in ragione della ritenuta natura di alloggi sociali delle unità immobiliari oggetto dell’accertamento impugnato.

La Corte censura la decisione della CGT che aveva riconosciuto l'esenzione IMU a circa 4.000 alloggi di proprietà di ARCA (ex IACP) sulla base della sola regolare assegnazione degli immobili.

Secondo la Cassazione:

• gli alloggi regolarmente assegnati dagli ex IACP non coincidono automaticamente con gli alloggi sociali;
• il legislatore ha disciplinato le due fattispecie in modo diverso;
• gli alloggi ERP/IACP ordinari beneficiano della detrazione di 200 euro;
• l'esenzione IMU spetta invece soltanto agli immobili che possiedono le caratteristiche di "alloggio sociale" previste dal D.M. 22 aprile 2008

“2.8. In particolare, è alloggio sociale l'unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall' insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie”.

La regolare assegnazione dell'alloggio non è sufficiente per ottenere l'esenzione IMU. Occorre dimostrare in concreto che l'immobile possiede i requisiti dell'alloggio sociale previsti dalla normativa statale.

Assolutamente rilevante la parte della sentenza relativa al riparto dell’onere della prova.

Il Comune ha lamentato l’illegittimità della sentenza gravata, denunciando la violazione e falsa interpretazione delle norme di diritto sostanziale in materia di riparto dell’onere della prova in relazione alla sussistenza dell’esenzione IMU per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica, considerati tout court “alloggi sociali”, sull’errato presupposto che l’ente locale avrebbe dovuto fornire la prova contraria atta a dimostrare la inesistenza dei requisiti per ricondurli alla fattispecie di cui alla ipotesi agevolativa in atti invocata. La corretta interpretazione delle norme di diritto avrebbe al contrario condotto ad un scrutino differente, palesandosi l’onere della compiuta prova, al fine di usufruire dell’esenzione, a carico dell’Agenzia Regionale per la Casa e l’Abitare.

La risposta della Corte cerca di fare chiarezza anche rispetto ai diversi orientamenti sul punto

Ritiene il Collegio che debba condividersi la tesi del ricorrente secondo cui l'onere di provare l'appartenenza delle unità immobiliari alla categoria degli "alloggi sociali" spetta all'Agenzia che invoca l'esenzione. 

3.3. Vi è invero qualche pronuncia nel senso sostenuto dalla Corte di merito (n. 6380/24 citata anche nella memoria integrativa) che, richiamando il principio della c.d. vicinanza della prova nonché quello di collaborazione e buona fede ex art. 10, comma 1, L. 212/2000, ha ritenuto che, anziché essere l'Agenzia regionale gravata dall'onere suindicato, spetterebbe al Comune, in quanto incaricato della gestione dell'iter di assegnazione degli alloggi, a dover provare che gli stessi non rivestono le caratteristiche per essere ritenuti alloggi sociali.  

3.4. Tuttavia, la giurisprudenza del tutto prevalente di questa Corte è in senso contrario a tale orientamento, come si evince, tra le molte altre e limitandosi alle più recenti, dalle pronunce di questaSezione nn. 11198/25, 11188/25, 11186/25, 11198/25, 10223/25, 10222/25, 10221/25, 10220/25, 9432/25, 6854/25, 3824/25, 14511/24, 39799/21, 37342/21.

La Corte afferma che l'onere della prova grava sul soggetto che invoca l'esenzione. Pertanto:

• non è il Comune che deve dimostrare che l'immobile non è un alloggio sociale;
• è l'ente proprietario (ARCA/IACP) che deve dimostrare che l'immobile è un alloggio sociale secondo i parametri del D.M. 22 aprile 2008. 

La Cassazione ribadisce che le agevolazioni fiscali sono di stretta interpretazione e che l'esenzione non può essere riconosciuta sulla base di semplici presunzioni o di attestazioni generiche.

La Corte affronta anche il tema del cumulo IMU-TASI per il 2014. Il Comune di Taranto aveva applicato la TASI come se gli immobili fossero "abitazioni principali" e applicato contemporaneamente l'IMU come se fossero "altri fabbricati". Il risultato era un prelievo complessivo pari al 12,6 per mille, superiore al limite massimo consentito dall'art. 1, comma 677, della legge n. 147/2013.  

La Cassazione afferma che per il 2014 la somma delle aliquote IMU e TASI non poteva superare il limite legislativo previsto e che il Comune aveva applicato alle stesse unità immobiliari due qualificazioni incompatibili tra loro.