Corte di Cassazione s. 21749/2025. IMU sugli f3 e sulle unità collabenti f2

Con la sentenza in commento, la Suprema Corte conferma l’orientamento sulla debenza IMU relativamente ai fabbricati in corso di costruzione (categoria catastale F/3) e collabenti (categoria catastale F/2).

• il classamento nella categoria fittizia F/3 («unità in corso di costruzione») non segnala una capacità contributiva autonoma rispetto a quella evidenziata dalla proprietà del suolo edificabile; in presenza di un tale classamento, quindi, e fermi i controlli pubblici sulla relativa appropriatezza, l'imposta può attingere solo l'area edificatoria, con la base imponibile fissata dall'art. 5, comma 6, del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (valore dell'area detratto il valore del fabbricato in corso d'opera) (cfr. Cass. n. 7968/2019; Cass. nn. 11694 e 25309 del 2017).
• Con riguardo, invece, ai fabbricati fatiscenti (c.d. unità collabenti), la Corte richiama il precedente per cui il fabbricato accatastato come unità collabente (categoria F/2), oltre a non essere tassabile ai fini dell’ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (cfr. Cass. nn. 3282, 8620, 8621 e 8622 del 2019, Cass. n. 7653/2018, Cass. n. 17815/2017). L'attribuzione di questa categoria presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportarne l'oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, per tale ragione, l'iscrizione in catasto avviene senza attribuzione di rendita ed al fine «della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso», ai sensi dell'art. 3, comma 2, lett. b, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (Cass. n. 4308/2010). In assenza di rendita viene meno, secondo l'art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, la stessa materia determinativa della base imponibile, sebbene tale disciplina non escluda che anche l’area circostante il fabbricato fatiscente o il fabbricato costruendo (al netto, cioè, della relativa area di sedime o di ingombro) venga in rilievo ai fini dell’ICI o dell’IMU, soggiacendo a differente trattamento a seconda che si tratti di terreno agricolo o di suolo edificabile.

Va evidenziato che la pronuncia interviene su annualità IMU antecedenti alla nuova disciplina contenuta nella L. 160/2019 che rivede la formulazione della base imponibile del fabbricato.