Corte di Cassazione o. 6854/2025. Alloggi sociali IMU - l’onere della prova . I requisiti di residenza e dimora

L’ordinanza in commento segna un’altra tappa importante nelle vicende relative all’IMU dovuta sugli alloggi sociali, con riferimento all’onere della prova. ATER impugnava gli atti impositivi sul presupposto che gli immobili erano qualificabili come alloggi sociali e quindi da ritenersi esenti dalle imposte

Le questioni affrontate riguardano sia l’applicazione dell’IMU sia della TASI 

• PER GLI ALLOGGI SOCIALI: l'esenzione dall'imposta risulta  prevista dall'art. 4 del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, a decorrere dall’1 gennaio 2014; l’analisi delle disposizioni in materia di IMU rivela, dunque, che non è configurabile una coincidenza tra gli immobili regolarmente assegnati dagli ex I.A.C.P. e gli alloggi sociali, atteso che il legislatore, nell’ambito del medesimo contesto normativo, ha disciplinato autonomamente e differentemente le due fattispecie; L’esenzione dal pagamento è prevista, pertanto, solo per gli immobili specificamente destinati ad alloggi sociali, cioè per gli immobili destinati alla locazione che abbiano le caratteristiche individuate dal decreto interministeriale, al che consegue che sono esenti dal pagamento non tutti gli alloggi I.A.C.P., ma soltanto quelli che abbiano le caratteristiche indicate nei parametri stabiliti dal decreto interministeriale; in particolare, è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie; allo scopo di ravvisare il requisito oggettivo dell’imposta, occorre, quindi, distinguere gli «alloggi sociali», così come sopra definiti normativamente, dagli altri alloggi, siccome nella nozione di abitazione principale, per la quale è possibile applicare l’esenzione dell’imposta, vanno ricompresi anche gli immobili che, pur essendo di proprietà dell’ente, sono in sede di locazione destinati e inquadrabili tra gli alloggi sociali, in quanto idonei e volti a soddisfare la medesima finalità pubblica; 
• l’esenzione può essere pretesa dall’ente di edilizia residenziale pubblica, quale soggetto passivo dell’IMU, a condizione che l’assegnatario adibisca effettivamente l’alloggio a propria abitazione principale, fissandovi la residenza anagrafica e la dimora abituale. Del resto, ciò è stato ulteriormente ed esplicitamente confermato, in sede di nuova disciplina dell’IMU, dal successivo art. 1, comma 741, lett. c, n. 3, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, sancendo, con decorrenza dall’1 gennaio 2020, che «sono altresì considerate abitazioni principali: (...) 3) i fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali come definiti dal decreto del Ministro delle infrastrutture 22 aprile 2008, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 146 del 24 giugno 2008, adibiti ad abitazione principale».
• l’equiparazione normativa all’“abitazione principale”, con l’espressa inapplicabilità dell’IMU (ex art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo modificato dall’art. 1, comma 707, della legge 27 dicembre 2013, n. 147), sancisce una sorta di presunzione iuris tantum, essendo fisiologicamente insite la residenza anagrafica e la dimora abituale tra gli obblighi posti a carico dei beneficiari dell’assegnazione di alloggi di edilizia residenziale pubblica, la cui inadempienza può comportarne la decadenza. Ne consegue, pertanto, che una volta provata la sussistenza dei requisiti per la qualifica di alloggio sociale, la destinazione ad abitazione principale dell’assegnatario, quale requisito necessario ai fini della sua assegnazione, non richiede una prova ulteriore, ferma restando la possibilità, da parte dell’ente impositore, di fornire la prova dell’inadempimento, da parte dell’assegnatario, ai suoi obblighi di residenza e dimora e conseguentemente negare l’esenzione nel caso specifico in cui ciò avvenga
• gli alloggi sociali sono stati equiparati in toto all’abitazione principale ed hanno potuto usufruire dell’esenzione dalla TASI( cfr. Cass. n. 29370/2024). Pertanto, in materia di TASI, per il periodo compreso dall'1 gennaio 2014 fino al 31 dicembre 2015, gli alloggi sociali sono soggetti ad imposizione (salve le detrazioni e le agevolazioni eventualmente previste dai regolamenti comunali, ai sensi dell'art. 1, commi 676 e 731, della citata l. n. 147), essendo equiparati, ai fini IMU, all'abitazione principale dall'art. 13, comma 2, lett. b, del d.l. n. 201 del 2011

SULL’ONERE DELLA PROVA: I giudici regionali si sono limitati ad elencare i requisiti previsti dall’art. 1, comma 2, del predetto d.m., senza valutare la sussistenza dei requisiti per l’inclusione dei detti immobili nella categoria degli “alloggi sociali” e precisamente senza accertare se gli immobili litigiosi presentassero le caratteristiche di "alloggio sociale", secondo i parametri stabiliti dal d.m. 22 aprile 2008, in quanto destinati a soddisfare la finalità pubblica di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati (Cass. n.14511/2024): in particolare, è alloggio sociale l’unità immobiliare destinata ad uso residenziale ed oggetto di locazione permanente che svolge la funzione di interesse generale di ridurre il disagio abitativo di soggetti e nuclei familiari svantaggiati, i quali non sono in grado di avere accesso alla locazione di alloggi nel libero mercato, essendo configurati, tali immobili come elemento essenziale del sistema di edilizia residenziale sociale costituito dall’insieme dei servizi abitativi finalizzati al soddisfacimento delle esigenze primarie; sebbene si ritenga che nel caso degli alloggi sociali non si verta in ipotesi di esenzione o di agevolazione, trattandosi di immobili esclusi dalla imposizione per le loro caratteristiche, rimane comunque onere del contribuente provare, quando sul punto vi è contestazione, i presupposti che legittimano la richiesta della non imposizione (Cass., n. 23228/2017).