Corte di Cassazione o.4329/2025. IMU. Per la costituzione di un diritto reale basta la scrittura privata con data certa

Nel presente giudizio, la Cassazione tratta la questione controversa se, ai fini della individuazione del soggetto passivo, sia opponibile all'ente impositore la costituzione di un diritto reale di abitazione, con una scrittura privata registrata, ma non autenticata né trascritta.

Nella specie, il diritto di abitazione è stato costituito con scrittura privata non autenticata, ma registrata presso l’Ufficio Territoriale n. 4 di Roma dell’Agenzia delle Entrate il 7 novembre 2013 al n. 11191 – serie 3^. Per cui, a differenza del caso affrontato dal precedente arresto di questa Corte, nella vicenda in disamina, la scrittura privata è munita di data certa in conseguenza della registrazione, pur difettando di trascrizione

La Corte ribadisce che l'istituto della trascrizione, a tali fini, non ha effetti costitutivi, ma solo dichiarativi, in quanto la sua funzione legale - esclusa ogni efficacia sanante per i vizi da cui fosse eventualmente affetto l'atto negoziale trascritto - è solo quella di risolvere il conflitto tra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo titolare (Cass., Sez. 2^, 27 marzo 2007, n. 7523; Cass., Sez. 2^, 9 maggio 2013, n. 10989). Ai sensi dell'art. 2644 cod. civ., l'istituto della trascrizione è, infatti, un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili (Cass., Sez. 3^, 4 novembre 2002, n. 15393; Cass., Sez. 3^, 12 dicembre 2003, n. 19058); non a caso gli atti di trasferimento di beni immobili sono soggetti all'imposta di registro indipendentemente dalla loro trascrizione, poiché quest'ultima non attiene alla validità del contratto di trasferimento dell'immobile, ma si riflette solo sull'opponibilità di tale contratto ai terzi che abbiano acquisito diritti sull'immobile oggetto del trasferimento (Cass., Sez. 1^, 6 maggio 1991, n. 4994). 

Ne consegue che, in presenza di un atto di costituzione di un diritto reale di abitazione con scrittura privata registrata, munita, dunque, di data certa e di cui non è stata mai contestata la validità, risulta provato che il contribuente abbia perso da quella data il diritto reale di abitazione sull'immobile di cui ha solamente mantenuto la nuda proprietà. Resta a questo punto da verificare l'opponibilità all'ente impositore dell'atto di costituzione del diritto di abitazione regolarmente comunicato, munito di data certa ma non trascritto, quanto all'individuazione del presupposto impositivo ai fini dell’IMU.

La Corte ritiene che, ai fini impositivi, è irrilevante l'omessa trascrizione dell'atto costitutivo di un diritto reale in capo a terzi nel caso in cui il contribuente offra, comunque, una prova scritta, con data certa, della perdita del diritto sul bene che ne determinava la qualità di soggetto passivo. L'ente impositore non risulta infatti tra i soggetti terzi tutelati dagli effetti della trascrizione in quanto non vanta sul bene alcun diritto reale

In conclusione, anche al fine di consolidare l’orientamento formatosi in materia, si può enunciare il seguente principio di diritto: «In tema di IMU, la costituzione del diritto reale di abitazione su un fabbricato o su una porzione di fabbricato, mediante scrittura privata registrata (quindi, avente data certa), ma non autenticata né trascritta, della quale il proprietario abbia dato comunicazione al Comune in epoca antecedente all’annualità oggetto di accertamento, è idonea ad esonerare il medesimo proprietario dall’obbligazione di pagamento dell’imposta, divenendone unico soggetto passivo l’habitator per la durata del diritto attribuitogli, ai sensi dell’art. 9, comma 1, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23».