Corte di Cassazione o 3059/2025. Non dovuta l’ICI su immobili f2.

Si segnala l’ordinanza della Cassazione sulla questione dell’ICI dovuta sui collabenti. Gli avvisi di accertamento riguardavano la omessa denuncia ICI per gli anni 2008 e 2009 in relazione ad alcuni immobili accatastati in categoria F/2 (unità collabenti), che il Comune riteneva dovessero essere valutati come aree fabbricabili, Il Comune rileva che le unità collabenti (F2) possono avere una propria redditività, legata alla categorizzazione come aree fabbricabili, ancorché non di fabbricati. 

La Corte richiama l’ orientamento (di recente: Cass. 06/08/2024, n. 22280) secondo il quale la sussistenza di fabbricati collabenti, per quanto inagibili, “non può consentire, per fictio, di considerare area fabbricabile un'area già edificata, in modo da giustificare l'imposizione ICI su di una base imponibile diversa, perché ciò comporterebbe l’introduzione, in via interpretativa, di un nuovo ed ulteriore presupposto d'imposta (l'area edificata), equiparando impropriamente ipotesi diverse (come quella dell'area risultante dalla demolizione di un rudere, regolata dall'articolo 5, comma 6, del d.lgs. n. 504 del 1992, a quella dell'immobile dichiarato inagibile, ma non demolito)”. 2.3. Il fabbricato (accatastato come) unità collabente, oltre a non essere tassabile ai fini dell’ICI come fabbricato, in quanto privo di rendita, non lo è neppure come area edificabile, salvo che l'eventuale demolizione restituisca autonomia all'area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro della imposta sul fabbricato ricostruito (Cass., Sez. 5^, 19 luglio 2017, n. 17815; Cass., Sez. 5^, 28 maggio 2018, n. 7653; Cass., Sez. 5^, 5 febbraio 2019, n. 3282; Cass., Sez. 5^, 28 marzo 2019, nn. 8620, 8621 e 8622). Difatti, l'attribuzione di questa categoria presuppone che il fabbricato si trovi in uno stato di degrado tale da comportarne l'oggettiva incapacità di produrre ordinariamente un reddito proprio e, per tale ragione, l'iscrizione in catasto avviene senza attribuzione di rendita ed al fine «della sola descrizione dei caratteri specifici e della destinazione d'uso», ai sensi dell'art. 3, comma 2, lett. b, del d.m. 2 gennaio 1998, n. 28 (Cass., Sez. 5^, 23 febbraio 2010, n. 4308); in assenza di rendita, però, viene meno - secondo l'art. 5 del d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 - la stessa materia determinativa della base imponibile» (cfr. Cass., Sez. T., 11 luglio 2023, n. 19646). 

Va evidenziato che la questione dell’IMU sugli F2 è ancora aperta e va rivista anche alla luce della diversa disposizione sul presupposto impositivo inerenti i fabbricati come da Legge 160/2019 che, richiamando i fabbricati con attribuzione di rendita, sembra riportare gli F2 nell’alveo delle aree edificabili. La questione resta aperta.