Corte di Cassazione o. 19815/2025. Legittimo applicare l’IMU sul prezzo d’acquisto dell’area edificabile.
’ordinanza 19815/2025 conferma l’operato della CTR che ha autonomamente rideterminato il valore venale delle aree con riferimento al prezzo di acquisto.
La valutazione del giudice del merito che assuma come parametro oggettivo di riferimento il prezzo dichiarato di acquisto dell'area fabbricabile e motivi congruamente le ragioni per le quali lo tesso debba considerarsi corretto, è incensurabile.
L’ordinanza 19815/2025 conferma l’operato della CTR che ha autonomamente rideterminato il valore venale delle aree con riferimento al prezzo di acquisto.
Nella sentenza impugnata si legge: “La Commissione ritiene che il valore da prendere a base per il calcolo dell’IMU – pur riconoscendo la brusca diminuzione del valore commerciale del terreno, le difficoltà del periodo, della stagnazione del mercato, della riduzione della superficie imponibile per i nuovi standard e non ultimo gli effetti del Covid – sia senz’altro il valore che la società ha pagato il terreno. Quello è indiscutibilmente il valore di mercato sul quale calcolare l’imposta dovuta, anche se la società ha dichiarato, in sede di denuncia un corrispettivo di euro 30,00/mq, valore che poteva essere congruo se riferito a somme accessorie di acquisto (costo del notaio, imposta di registro, ecc.)”
Con riferimento ai criteri di determinazione del valore del terreno oggetto di stima, questa Corte, in tema di ICI, ha da tempo affermato che ai fini della determinazione del valore imponibile è necessario che la misura del valore venale in comune commercio sia ricavata in base ai parametri vincolanti e tassativi previsti dall'art. 5, comma 5, del d.lgs. 31 dicembre 1992, n. 504 (che, per le aree fabbricabili, devono avere riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per gli eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di 5 aree aventi analoghe caratteristiche) solo laddove si debba pervenire al calcolo del valore venale in comune commercio in mancanza di un valore direttamente riferibile al terreno oggetto di stima; diversamente nel caso in cui il valore del terreno, e quindi il suo prezzo, sia già assegnato, perché posto in vendita, il valore fissato a quel terreno, considerato congruo o rettificato con avviso di accertamento divenuto definitivo, ne rappresenta il valore venale in comune commercio, sicché la valutazione del giudice del merito che, investito della questione del valore attribuito ad un'area fabbricabile, assuma come parametro oggettivo di riferimento il prezzo dichiarato di acquisto dell'area fabbricabile, motivi congruamente le ragioni per le quali lo tesso debba considerarsi corretto, è incensurabile in sede di legittimità" (Cass. n. 14118 del 2017; Cass. n. 27807 del 208; Cass. 11445 del 2018).
