Corte di Cassazione o. 18372/2025 - IMU. L’accatastamento unitario non basta per la qualifica di pertinenza di un terreno.

Per rendere pertinenza un’area edificabile (ritenuta tale dal piano regolatore, come nel caso in giudizio, circostanza non contestata) è necessario che intervenga un’oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi che sterilizzi in concreto e stabilmente lo ius edificandi e non sia possibile una destinazione diversa senza una radicale trasformazione del bene.

Per la ricorrente, invece, il terreno risulta accatastato unitariamente al fabbricato e il valore del terreno sarebbe incorporato nella relativa rendita catastale (unitariamente per la costruzione e per il terreno). 

Secondo la Corte, la pertinenzialità di un terreno ad un fabbricato non deriva dalla considerazione unitaria nel catasto, ma dalla oggettiva situazione degli immobili, che nel caso è stata ritenuta non idonea a far qualificare il terreno pertinenza dell’opificio (vedi Cass. Sez. 5, ordinanza n. 4455 del 20 febbraio 2024).

In tal caso non si ha una doppia imposizione, che si verifica soltanto nell'ipotesi di due avvisi di accertamento che assoggettino a tassazione il medesimo presupposto (Cass., Sez. 5, ordinanza n. 27625 del 30/10/2018 (Rv. 651079 - 01) e Cass., Sez. VI-5, ordinanza n. 13503 del 29/05/2018 (Rv. 648690 – 01).

Nel caso che occupa non ricorre la dedotta duplice tassazione, avendo il Comune esercitato il potere impositivo solo con gli avvisi impugnati. Lo stesso rilievo della contribuente circa la consistenza catastale del bene (inclusiva delle menzionate aree scoperte nella misura di “quasi il 30%” della complessiva consistenza) dà, peraltro, conto di una considerazione non solo forfettaria dell’area, ma soprattutto basata su di un presupposto (la natura pertinenziale) diverso da quello (area scoperta fabbricabile) posto a base della tassazione dal Comune, il che vale ad escludere, per quanto sopra detto, che sul punto possa ipotizzarsi, sul versante giuridico, una doppia imposizione.