Corte di Cassazione o. 10394/2025 - la locazione dell’immobile merce preclude l’esenzione

Il caso trattato dalla Suprema Corte riguarda l’ esenzione IMU sull’immobile destinato dall’impresa costruttrice alla vendita (nei mesi in cui non risultino locali) sull’interpretazione dell’inciso «non siano in ogni caso locati»: se qualsiasi tipo di locazione a prescindere dalla durata precluda al contribuente il riconoscimento dell’esenzione sull’immobile – merce oppure che la locazione transitoria di durata infrannuale non sia ostativa al riconoscimento dell’esenzione al contribuente per il residuo periodo di possesso dell’immobile – merce nell’anno di riferimento

Le norme coinvolte sono 

• l’art. 13, comma 9-bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 2, comma 2, lett. a, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102: «A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall'imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati». 
• l’art. 1, comma 751, della legge 27 dicembre 2019, n. 160: «Fino all'anno 2021, l'aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, è pari allo 0,1 per cento. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all'azzeramento. A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall'IMU». 

Il collegio ritiene di enunciare il seguente principio di diritto: «In tema di IMU, l’esenzione prevista dall’art. 13, comma 9-bis, del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 2, comma 2, lett. a, del d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, per i «fabbricati costruiti e destinati dall'impresa costruttrice alla vendita» (c.d. “immobili – merce”), non può essere riconosciuta in caso di locazione (ancorché transitoria) dei medesimi nel corso dell’anno di riferimento, non essendone consentita la fruizione proporzionalmente commisurata al periodo infrannuale di godimento da parte del contribuente secondo la previsione dell’art. 9, comma 2, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in quanto il legislatore ha espressamente tipizzato le fattispecie di riduzione o esenzione usufruibili anche per un periodo di durata inferiore all’anno di riferimento, in relazione alla sussistenza per un tempo corrispondente di una predeterminata condizione di fatto o di diritto»

Il tenore delle norme richiamate evidenzia l’indispensabile coesistenza di due requisiti per il riconoscimento dell’esenzione agli immobili – merce (vale a dire, la permanente destinazione alla vendita e la libera disponibilità da parte del proprietario), che devono perdurare per l’intero anno di riferimento. Difatti, l’agevolazione in questione è finalizzata ad esonerare dal carico del tributo gli imprenditori edili per gli immobili che siano stati costruiti per la vendita, ma non siano stati ancora venduti, nonostante la stabile collocazione sul mercato per l’anno di riferimento. Per cui, in tale prospettiva, un’eventuale concessione del godimento (anche se temporaneo o saltuario) a terzi a titolo di locazione o di comodato farebbe venir meno, con l’interruzione della continuità nell’anno di riferimento, il requisito della “permanente destinazione alla vendita”, che sola ne giustifica l’esenzione da IMU. 

In tale direzione, il Ministero dell’Economia e delle Finanze (in occasione di una risposta al “Telefisco 2014” del 3 febbraio 2014) ha espressamente escluso ogni caso di locazione del fabbricato, anche se temporanea, al fine dell’applicazione dell’agevolazione, con la conseguenza che una locazione transitoria anche solo per la durata di un mese, ad esempio, farebbe decadere il beneficio, a causa della distrazione del bene dalla finalità intrinseca dell’esenzione. 

Peraltro, il legislatore ha espressamente tipizzato le agevolazioni fruibili anche per un periodo di durata inferiore all’anno di riferimento, in relazione alla sussistenza per un tempo corrispondente di una predeterminata condizione di fatto o di diritto. In tal senso, emblematica è la previsione dell’art. 13, comma 3, lett. b), del d.l. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, nel testo novellato dall’art. 4, comma 5, lett. b, del d.l. 2 marzo 2012, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla legge 26 aprile 2012 n. 44, che riconosce al contribuente la riduzione della base imponibile dell’IMU nella misura del 50% «per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell'anno durante il quale sussistono dette condizioni». Invero, tale disposizione conferma l’indispensabilità di una normazione ad hoc per individuare le peculiari fattispecie di agevolazioni fruibili anche per una sola frazione dell’anno di riferimento in relazione alla “specialità” di situazioni ritenute meritevoli di apprezzamento per periodi di durata variabile.