Corte di Cassazione 14806/2024. ICI/IMU dovuta anche in caso di annullamento del piano regolatore

Inammissibile il rimborso dell’ICI (IMU) relativamente alle aree divenute non più edificabili.

È rimessa alla libera discrezionalità dei Comuni la (semplice) facoltà di ammettere rimborsi, nei tempi ed alle condizioni indicati negli appositi regolamenti, per l'ICI versata. Analoga disposizione si trova nel comma 777 dell’art. 1 della Legge 160/2019.

La controversia riguarda l’applicazione dell’Ici (applicabili anche all’IMU) su area divenuta edificabile in seguito all’approvazione del piano regolatore generale, ma successivamente annullato con pronuncia del giudice amministrativo e oggetto di sanatoria.

La Corte ritiene che la caducazione dello strumento urbanistico non determina, di per sé, il venir meno del presupposto impositivo. L'annullamento giurisdizionale della delibera di adozione del Piano Regolatore Generale se ha determinato effetti automaticamente caducanti, pur non di meno non dispiega effetti sulla valutazione fiscale delle aree in questione in termini di aree edificabili, e ciò in relazione tanto allo stesso avvio del procedimento di pianificazione urbanistica - che, così come rilevato dallo stesso giudice amministrativo, non preclude la riedizione del potere dietro valutazione "di tutti gli elaborati relativi allo studio geologico e alla micro-zonazione sismica" - quanto all'applicabilità, nella fattispecie, del criterio legato all'edificabilità di fatto che va desunta da taluni fatti-indice obiettivi identificabili con la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, e qualsiasi altro elemento obiettivo.

Per le norme fiscali, avviato l’iter che rende edificabile il suolo ai fini urbanistici non è più possibile apprezzarne il valore sulla base del parametro dato dal reddito dominicale, come accade per i terreni agricoli, ma sulla base di quello venale. Non interessa, ai fini fiscali, che il suolo sia immediatamente e incondizionatamente edificabile, perché possa farsi riscorso legittimamente al criterio di valutazione del valore venale in comune commercio.
Le finalità della norma urbanistica sono diverse da quelle della norma fiscale, in quanto non bisogna confondere lo ius aedificandi con lo ius valutandi, che poggiano su presupposti diversi.
Mentre non è possibile edificare se non si è completato l’iter amministrativo di approvazione del piano regolatore, il suolo si considera, ai fini fiscali, edificabile anche prima del completamento delle relative procedure.